南京成联合办公最热城市，南京的联合办公空间规划，上周，“联合办公”成为南京商办市场的热门词汇，据相关报道，南京已成为联合办公最热城市，那么在一片繁荣的市场里谁才是头号玩家呢？世人瞩目的粤港澳大湾区近期频传发展规划纲将出，这将对商业带来哪些机遇？一季度内地商业地产投资市场低迷，原因又何在？

走进本期《租周刊》，精彩为您呈现。

市场热点

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南京成联合办公最热城市

近截至今年一季度末，中国的南京、南京、广州、深圳、香港、台北六个城市已经有550个联合办公场所，其中南京最多，有168家。在一年以前，南京的联合办公空间规划还多集中在乙级写字楼或创意性空间内，而目前联合办公场所都在寻求高品质的楼宇，特别是甲级写字楼。过去几个季度，联合办公已经成为南京甲级写字楼市场重要的租赁需求来源。

联合办公行业在南京发展非常迅猛，联合办公空间规划占据传统写字楼的比例是全国最高的，“南京对于新生事物接纳速度非常快，使用联合办公空间规划的用户是最为活跃的。”此次氪空间即将开业的社区分布在虹桥绿谷广场、海洋大厦、世纪汇广场、御华山大厦、外滩中心、雅仕大厦，其中世纪汇广场作为南京浦东陆家嘴的地标性超甲级写字楼项目，氪空间的入驻将让联合办公行业吸引更多关注。

联合办公空间规划不但给企业用户提供了一个基础服务：舒适自由的物理办公环境，更通过共享功能区和行政管理人员等，减少企业的分摊面积和运营成本，降低了办公的综合成本。

与传统的租办公楼相比，企业使用联合办公空间规划的人均综合成本要节省30%以上，而且节省了大量选址、设计、施工的时间，租赁方式更加灵活，“现在有些快速扩张的科技企业，可能1月份是20人，6月份增长到80人，到年底需要扩大到150人，这个时候办公空间规划就会成为制约企业发展的重要因素。”

对于商业地产项目，联合办公空间规划的出现能够进一步丰富整体生态，增加整个物业的商业优势，进一步推升投资价值。同时，联合办公空间规划能够为楼宇周边带来更多人流量，营造更好的商业氛围，提升物业的整体价值。

在南京、南京、香港这样的城市，联合办公空间规划可以用更少的面积容纳更多的办公人群，显著提升产业效率，例如一家8个人的小企业大概需要100平方米的办公面积，100家这样的小企业就需要10000平方米，而采用联合办公的解决方案，由于大量公共区域和会议室都是共享的，只需要5000多平方米就能容纳800人同时办公。

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南京办公楼市场新生头号玩家是哪位？

随着政府政策支持力度的加大和资本市场的推动，人工智能、游戏、数字新媒体等新兴行业在政策与市场的双重驱动下，增长潜力巨大，成为南京办公楼市场需求的新生主力军。

仲量联行最新研究表明，虽然2018年南京办公楼市场处于供应高峰期，但在新兴需求的支撑之下，办公楼市场供需依然保持动态平衡，从而推动租金增长。

我们认为，在目前的办公楼市场，除了金融服务业、专业服务业、零售商、医药健康这几大传统主力需求行业之外，独角兽企业，以及科技新媒体和联合办公等新兴行业成为迅速崛起的需求力量，共同支撑起南京办公楼市场需求端的稳步上升。

科技类企业的办公楼需求正加速释放，呈现出逐渐递增的趋势。2016年科技类企业占南京甲级办公楼需求的10%，2017年增加至12%，2018年预计将又进一步增加至15%。

“一直以来，办公楼市场都被视为经济‘晴雨表’。从办公楼市场需求端的变化，就可以看出哪些行业正在成为新经济下的宠儿。”

在政策和市场的双重推动之下，科技新媒体类公司（TMT）大展拳脚，继续寻求办公空间规划升级和扩张的机会，尤其是在非核心区内寻求面积。

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粤港澳大湾区催生商业地产机遇

粤港澳大湾区发展规划纲要将于近期公布。与世界着名的旧金山、纽约和东京三大湾区相比，粤港澳大湾区同时拥有世界级影响力的制造中心、投资中心、企业孵化中心和新经济策源地。这让湾区建设所蕴含的商业机遇更为巨大。

房地产咨询机构世邦魏理仕5月28日向媒体公布了《无界：2018中国投资市场报告》。报告认为，审视城市层面房地产战略应不再囿于单一的城市边界，而是以无界的视角、从城市群角度看待商业地产投资。长期来看，随着经济增长和结构转型，粤港澳大湾区内写字楼需求存在巨大提升空间，高端商务、重大基建以及产业和人口的无界流动也将促成物流地产、产业地产和购物中心领域的各类投资机会。

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一季度中国内地商业地产投资市场低迷 同期下降44％

第一季度，中国内地商业产投资市场相对低迷，总成交额仅为320亿元人民币，较去年同期下降44％。随着中国立法新规进一步收紧金融监管，强化去杠杆，使得大多投资者的投资态度趋于谨慎，并处于观望状态。香港市场则一季度市场表现强劲，商业物业投资总额较去年同期翻了一倍，达380亿港币。台湾市场的总投资额则同比下降48％，录得79亿新台币。#p#分页标题#e#

此外，4月份的博鳌亚洲论坛上还强调了为外国投资者提供更加开放、友好和平等的投资环境的重要性。外国投资者的市场准入门槛将会放宽，尤其是在金融和服务业领域，外资负面清单也将在今年上半年进行修订。另外，会议提出，中国将放宽在国内设立外资金融机构的限制，并鼓励中外资本加强合作。我们预计这些利好政策将进一步促进外资企业在中国的投资。

在报告中提出了相关看法：

物流投资：

一季度南京资本市场录得30宗交易，总交易额达到266.5亿人民币，较去年同期上涨14%。国内投资者仍然是主要的买家，内资交易占本季度交易总额的76.2%。在南京去中心化的浪潮下，投资者持续关注非核心区的物业。在本季度，非核心区内的交易占到交易总宗数的84%。非核心区的投资毛收益率较核心区高约0.5%。

广州：

一季度，处于传统春节淡季的广州大宗物业投资市场录得3宗主要交易，交易金额超过18.7亿元人民币。尽管交易金额较去年同期下滑约64.6%，但主要是由于2017年一季度广州市场录得一宗购物中心的整体交易，将当季交易金额整体推高所致。除了录得的交易之外，本季度，多方的投资者对于广州市场的关注度继续提高，在市场上积极寻找投资机会。

深圳：

一季度深圳商业地产投资交易较为冷淡，全市大宗交易成交额仅录得17.22亿元，与去年同期110亿元的成交额相差甚远。写字楼和厂房类物业依然是深圳资本市场关注度较高的物业类型。

香港：

一季香港的商业地产投资市场仍然炽热，当中超过1亿港元的物业成交总值为384亿港元，相当于2017年全年总成交额(1,716亿港元)的22%。写字楼物业仍然是当中最受追捧的资产类别，本季的总成交额已达到 258亿港元，为过去五年平均成交额 (118 亿港元) 的两倍。

台湾：

一季物业台湾商业地产投资表现疲软，单季交易量(不含土地买卖)仅新台币78.6亿元，较去年同期下滑约48%。市场动能主要来自具扩产需求的科技制造业者，受此影响，工业厂房及土地交易持续升温。

企业动态

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宝能继续“甩卖”万科，持股降至22%

5月28日，记者查询港交所披露权益获悉，宝能于5月21日减持万科A股1500万股，占已经发行的有投票权股票24.99%，减持平均股价26.39元，套现3.96亿元。

从今年4月以来，宝能系持续减持万科A股权，截至目前，已经累计出售2.17亿股万科股份，占万科总股本的3.39%。宝能至今持有万科A股24.30亿股，持股比例22.02%。

宝能持股比例降至22%

据了解，本次宝能减持“泰信价值1号”、“安盛3号”所持万科股份股票被清盘，此前，宝能已清盘“广钜2号”、“安盛3号”、“安盛1号”三只资管计划。至此，宝能持有万科A股24.30亿股，持股比例22.01%。

此前，宝能曾通过九个资管计划持有万科股份。今年4月3日，钜盛华公告，其与一致行动人共持有万科28.04亿股，持股比例25.4%。其中，九个资管计划持有万科11.42亿股，持股比例10.34%。

宝能所持有的上述大多数万科股票，是在两年多以前的万科股权之争期间通过多次举牌购入的。

潮汕商人姚振华掌舵宝能系，自2015年7月开始，频频举牌房地产龙头股万科A，并一路增持成为第一大股东。到2016年7月，宝能系持有28.04亿股万科A，占万科总股本的25.4%。

2017年6月，深圳国资委下属深圳地铁接盘华润、恒大持有的万科A股份，持股29.38%，成为万科第一大股东，宝能系才从第一大股东的位置上退下。

宝能两月内13次减持万科

宝能对于万科股票的“大甩卖”始于今年4月3日。在当日的公告中，钜盛华表示，拟通过大宗交易或协议转让的方式进行清算。

4月17日，深交所披露数据显示，西南证券深圳滨河大道证券营业部卖出8972.45万股万科A，成交价为29.92元/股，成交金额达26.85亿元，买方为机构专用席位。而钜盛华通过安盛2号持有万科股份也是8972.45万股，持股比例为0.81%。不久港交所股权披露信息证实这次减持正是钜盛华所为。

到了4月24日，深交所披露的信息显示，华泰证券股份有限公司深圳益田路证券营业部卖出6346.59万股，成交金额为18.7亿元，交易方式为协议交易，买入方为机构专用席位。这次减持的是钜盛华所设的广钜2号资产管理计划。

4月27日，港交所披露，宝能减持3590万股万科A股，减持均价26.98元/股，成交额为9.69亿元。而在5月17日，宝能减持万科A股1252.9万股，减持价格为26.12元/股，总计套现3.27亿元。

在5月8日至5月18日期间，西南证券深圳滨河大道9次共卖出1.12亿股，成交额合计30.15亿元，买方均为华泰证券南京武定路。

算上宝能5月21日减持万科A股1500万股，从4月至今的短短2个月内，宝能共对万科减持13次，合计减持3.29亿股，减持金额约92.62亿元。

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融创拿下万达商业近4%股份，未来更青睐并购拿地#p#分页标题#e#

孙宏斌再度出手援助王健林。周一晚间，融创中国在港交所发布公告称，董事会已通过出资95亿人民币或等值港币，购买万达商业3.91%的股份。根据公告，融创中国此次出资万达商业已经获得股东批准并全票通过。

今年1月29日，万达集团官网宣布，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁云商、京东、融创中国与万达商业在南京签订战略投资协议，计划投资约340亿元，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。其中，融创中国和苏宁分别投资95亿元，持股比例3.91%，按此比例计算，万达商业此次融资整体估值约2429亿元。

对于此次收购，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于融创来说，当前收购万达显然有很强的信号意义。他认为，融创收购万达有助于为万达提供更充裕的资金，这是此次收购最核心的一点。

严跃进认为，收购之后，万达与融创中国之间的合作将更加紧密，尤其是在文旅产业等方面，未来可形成更多的合作内容。收购也从侧面说明了融创资金面仍然较为宽裕，在并购方面仍有较好的实力。

实际上，融创中国已经不止一次拿下万达资产。去年7月份，万达、融创、富力三方签署战略协议，此前定价为631.7亿元的商业地产包小幅上涨至637.5亿元。其中，融创中国以438.44亿元的价格接手万达13家文旅城91%的权益。在融创中国2017年业绩发布会上，孙宏斌也表达了他对并购的热衷。他承认在融创中国的扩张之路上，“并购”扮演了至关重要的角色，并认为未来房地产行业只会越来越集中，并购拿地的模式远比招拍挂模式更为有利。